租借房屋晚交了几个月，房东便要解除那份长达十年的长租合同，并且还索要高额的违约金。在连云港的这起案件当中，法院最终并未支持房东，这份合同继而继续有效。处于疫情之下，法院究竟会如何判决，这直接关联到成千上万经营者的生存状况。
疫情封店三个月 缓交租金却成被告
从2016年开始，租户租用某公司房屋用于开设店面，租期长达十年，每年租金为5万，在2020年1月疫情暴发后，其场地自1月20日起至6月30日处于完全封闭状态，而后即便开放，也因管控受到影响，客流大幅减少，他依据政策申请减免缓交租金，但房东为国营企业，始终未给予答复，直至8月，突然发来函件宣称其违约，要解除合约。
不是租户未曾交过租金，在2019年6月时，他已将2019年7月至2020年6月的租金全额交清。因疫情致使停业数月，资金周转陷入困难，这才没能按时缴纳2020年7月之后的租金。而他所没料到的是，房东不但不予以体谅，还径直起诉要求他腾房。
一审支持解约 二审全盘推翻
第一审的法院觉得，合同当中所约定的内容是十分清晰明确的，假如租户拖欠租金超过了一个月，那么就能够解除合约，而该租户没有按照规定的期限交付钱款，这明显就是属于违约行为，合同解除的条件已然成立。法院尽管采纳信了因为疫情这一因素故而免去了承租人三个月租金的情况，然而依旧判决该租户要返还房屋，并且还要支付房屋的使用费用以及部分违约金。
连云港中院在二审的时候，依据最高法在疫情期间给出专门指导意见来进行改判，规定说得相当明确，那就是承租房屋用于经营，要是因为疫情造成资金困难或者收入明显减少了，出租人不能够凭借没有按照期限付租金这个理由来要求解除合同以及追究责任，而租户已依照要求把后续两年租金扣除减免部分的金额交给法院账户，合同完全能够继续履行。
最高法指导意见成关键转折
2020年5月，最高法印发了涉疫情民事案件指导意见（二），这份文件专门针对租赁合同纠纷给出相关指导建议且明确要求法院充分考虑疫情对于承租人所产生的影响，不能简单依照合同条款机械性地进行判案，而且它还是致使二审改判出现的核心依据。
法官于裁决里径直援引此规定，判定租户延迟缴租系疫情致使，而非蓄意违约。涉案房屋周边甚至曾经被用作疫情隔离点达数月之久，这般特殊状况的影响 also 被法院纳入斟酌范围。指导意见在这一案件里切实得以落实，并未沦为仅具理论价值的条文。
国企房东角色引关注 减免申请石沉大海
那个作为原告的某公司，它存在的状态是国有企业，那些租户，有过好多次以书面形式去申请减免租金这个行为，然而对方，自始至终都没有给出任何一点点回应。这样的一种情况，和在疫情期间国家以及地方反反复复作出的这种要求国企起带头作用去为中小微商户进行减租的政策导向咧，形成了很明显的完全不同的那种反差。
法官于判决里专门指出了这一情节，国有企业持有巨额经营性房产，在疫情期间按道理本应当主动去落实减租政策，然而这家公司却选取了沉默以对，后续又发起发难，法院驳回了其诉请，从某种程度来讲，这也是对这类行为的司法方面的纠正。
不可抗力并非万能挡箭牌 举证责任必须到位
法官同时划出了一条红线，疫情作为不可抗力能够免责，然而违约方必须证实违约行为确实是由疫情所引发，并且发生在疫情之后。要是欠租从疫情之前就已经开始了，仅仅是延续到疫情期间，那就不能把疫情当作借口。
那就是说，租户得把停业通知、管控公告以及收入流水等这类证据好好留存着，以此来表明自身原本在履约方面是正常的，也就是疫情突然之间将现金流阻断了。在这个案子里，正是由于租户以前租金从来都未曾拖欠过，所以法院才判定他符合免责的条件。
长租合同受保护 稳定预期比解约更有价值
此纠纷还关联着另外一个关键问题，该租期自二〇一六年起至二〇二六年止，时长共计足足十年，到二〇二〇年时方才执行了一半还多，在此四年之中，承租人已然进行了装修投入，并且积累了客源，倘若仅仅因疫情期间那几个月的迟延，便致使合同被解除，那前期投入将会全部付诸东流化为泡影。
第二次审理判决维持了合同的效力状态，这种维持对长期稳定的租赁关系起着保护作用。对于数量众多的承租国有房产进行经营活动的个体工商户以及小微企业而言，这样的裁判导向所蕴含的意义是，即便遭遇难关，只要并非出于恶意而拖欠租金，那么长达十年的长期租约仍然是具有可靠性的。
倘若你身为这家公有制企业里的负责人，当遭遇租户所提出的租金减免申请书时究竟会怎样抉择，是依据法律法规去实施减免举措呢，还是遵照合同之中所订立的条款去进行催款呢？欢迎于评论区域里留下你个人的见解并分享，同时也恳请把这篇文章传递给更多对租金方面纠纷予以关注的友人。
